Ипотека и строительный бум: почему дешёвые ставки не работают

Про ипотеку и строительный бум

Снова хотел поднять тему влияние кредитования на экономику страны.

Сегодня поговорим об ипотеке, снова буду писать мысли, которые не должны быть присуще Банкиру)

Несмотря на различные кризисы строительный бум в Казахстане в разгаре и каждый год объёмы строительства жилья растут. Подогревается данный бум дешевой государственной ипотекой, дешевыми государственными деньгами и отложенным спросом, после кризиса 2015 года.

Как я много раз писал, сама ипотека не является оптимальным экономическим инструментом, который направлен на создание устойчивого экономического роста и на это имеется ряд причин.

Первая причина - любые инвестиции в жилой фонд оказывают единовременный эффект на ВВП, а учитывая низкую локализацию строительства и особенно ремонта жилья, то каждый вложенные 100 тенге в ипотеку на экономику повлияют не более чем на 50 тенге, остальное уйдёт зарубеж в виде импорта строительных материалов, техники и мебели. Тот же импортируемый правильный станок или технология в будущем будет приносить доход, который окупит станок или технологию и окажет устойчивый эффект на ВВП, а не одноразовый.

Вторая причина - в условиях ограниченных ресурсов, а у нас ресурс к сожалению ограничен в виде накоплений в Нацфонде, деньги лучше потрать на инвестиции, которые в будущем будут приносить устойчивый доход, а вот уже на постоянный устойчивый доход можно строить дома. Так как при правильном устойчивом росте, доход будет устойчив у всех участников рынка, то жилье уже будет строиться рыночными механизмами. Сейчас же строительство жилья подогревается нерыночными механизмами, создавая перекосы.

Поэтому с макроуровня, стимулирование строительства жилья через ипотеку и дешевое фондирование не является лучшим инструментом, особенно в период кризисов, хотя как инструмент краткосрочного влияния на экономику является инструментом, который носит практически моментальный эффект.

Единственная роль ипотеки в наших условиях - это социальная, но социальная ипотека должна быть доступна только социально уязвимых слоям населения.

Любые арбитражи процентных ставок всегда будут перетекать в цену продукта и ожидаемого эффекта мы в долгосрочном или даже среднесрочном периоде не увидем. Это закон экономики, при повышенном спросе, цена растёт, дешевая ипотека перераспределяет спрос в пользу первичного жилья где есть дешевая ипотека, ограниченное предложение толкает цены вверх. Если вы заметили, то имеется разница в ценах между вторичным и первичным рынком (нужно считать с ремонтом цену). Вот эта разница как раз и представлена разницей ставок в каждом сегменте. Как-нибудь найду статистику и специально сделаю расчёт. Поэтому, ежемесячный платёж после введения льготной ипотеки через определенное время возвращается к станадартному платёжу до введения льгот через цену квадратного метра.

А эффект от дешевых ставок все знают - рост строительства ведёт к росту импорта, импорт давит на курс тенге, курс тенге на инфляцию, инфляция на процентные ставки. Если мы хотим дешевые процентные ставки для всех, то нужно снизить инфляцию, а чтобы ее снизить нужно снизить влияние на курс, а для этого нужно снизить импорт, а чтобы его снизить, нужно снизить спрос на импортные товары, а чтобы снизить спрос на импорт, нужно отказаться от дешевых процентных ставок в различных программах, чтобы потом в целом получить низкую инфляцию и низкие процентные ставки в целом по системе.

Как-то так