Ограничение ставки по ипотеке 20% вызовет дефицит

Сегодня товарищ говорит мне: “слышал, что Банки останавливают ипотечное кредитование?” Я ответил, что не знаю, но это очень логично, так как недавно регулятор ограничил ставку по ипотеке 20%.

Только свободный рынок может определять рыночную цену и если ограничивать цены, то это приведет к дефициту товара, а в дальнейшем к повышению стоимости товара, как только отпустят регулирование цен, так как сократится предложение товара.

Для Банков процентная ставка - это стоимость денег, которыми Банк торгует и законы экономики одинаковы для всех отраслей: не важно Банк это или Телеком компания. Соответственно, когда ограничивают цену, тогда возникает дефицит предложения.

Стоимость денег в Казахстане очень сильно искажена из-за регуляции, причем Банки покупают деньги очень дешево, так как имеют льготы от государства, о которых я писал много раз. Запрет на начисление процентов по текущим счетам по сути предоставляет Банкам деньги бесплатно, которые Банки потом продают на рынок по рыночным ставкам. Валютные депозиты также имеют ограничение по цене в 1% и Банки также получают дешевый товар, который они дальше на рынке продают, но уже по рыночной цене, что дает им возможность также зарабатывать необоснованные суммы денег за счет регулирования цены покупки ресурсов. Действительно, в результате, средняя цена привлечения у БВУ значительно ниже, чем рыночная стоимость денег и регуляторы это видят.

Государственное мышление по данной теме скорее всего основано на том, что Банки имеют доступ к дешевым ресурсам (за счет бесплатных текущих остатков) и, соответственно, имеют возможность предоставлять ипотеку до 20% годовых, так как на длинном горизонте базовая ставка будет падать и в целом, БВУ заработают на данном кредите. Я с такой логикой не согласен, и попробую объяснить мышление Банков.

Банки в ценообразовании ориентируются не на маржу и стоимость привлечения, а на рыночную стоимость денег, которую определяет Нацбанк через базовую ставку. Нацбанк через базовую ставку устанавливает по какой цене он изымает ликвидность с рынка, соответственно, это является безрисковой стоимостью коротких денег, ниже которой Банки не будут давать на рынок деньги, так как у них есть гарантированный покупатель денег в лице Нацбанка.

Сейчас Нацбанк покупает деньги по цене «базовая ставка минус 1%, что равняется 15,5%». Предельная ставка в размере 20% по ипотеке для БВУ создает ценовое ограничение. К цене в 15,5% БВУ будут добавлять минимум 2% стоимость риска, это расходы, которые БВУ будет нести в связи с наличием плохих заемщиков. Далее БВУ добавят операционные расходы (включая расходы по МРТ), которые также составляют 1-2% и остальное будет уже являться маржой. В итоге, для БВУ себестоимость составляет 18,5-19,5%. Соответственно, у БВУ остается в качестве дополнительной маржи всего 0,5-1,5%, что очень мало и БВУ не будет мотивирован давать ограниченные короткие ресурсы в такой продукт, когда есть потребительские кредиты с более высокими ставками и которые закрывают риск ликвидности и процентный риск.

Другая проблема заключается в том, что БВУ не имеют длинной ликвидности, так как у нас нет длинных депозитов, также как и длинных облигационных программ. Соответственно, БВУ в себестоимости будут в любом случае ориентироваться на стоимость коротких денег, и если даже предположить, что базовая ставка в будущем будет снижаться, то Банки в своих решениях очень консервативные и всегда будут полагаться на худшие сценарии, а это значит, что базовая ставка в будущем может не только падать, но и расти. если нет на балансе долгосрочной ликвидности с фиксированной ставкой, то БВУ не будут принимать на себя процентный риск по кредитам.

Соответственно, мы видим, что ограничение в ставках как в привлечении денег, так и в их продаже приводит к огромным искажениям рынка и к созданию огромных дисбалансов и от этого страдают другие отрасли в стране. Поэтому очень важно, чтобы в стране были все-таки рыночные механизмы в ценообразовании.