Дұрыс ипотекалық бағдарлама туралы

Мемлекеттік ипотекалық бағдарлама қандай болуы керек деген мәселе төңірегінде пікірталас көп. Алдымен мемлекеттің қандай функциясы мен міндеті бар екенін түсінуден бастау керек. Бұл жағдайда мемлекеттің екі негізгі міндеті бар:

әлеуметтік міндет: салықты қайта бөлу есебінен халықтың әлеуметтік осал топтарын қолдау;

азаматтардың әл-ауқатын арттыру: ол ең алдымен не табысты өсіру, не шығынды азайту арқылы қамтамасыз етіледі.

Менің ойымша, ипотекалық бағдарламалар аясында осы екі міндеттің екеуі де қолдау табуы тиіс, бірақ бұлар мәні жағынан мүлде бөлек бағдарламалар болуы керек.

Әлеуметтік осал топтар үшін өлшемшарттарды нақты айқындау қажет. Көпбалалылық немесе отбасылық жағдай мәртебесі өлшемшарт болмауы керек. Өлшемшарт отбасының әр мүшесіне шаққандағы табысқа және мүмкіндігі шектеулі адамдарға көбірек бағытталуы тиіс. Табысты есептегенде тек ресми табысты емес, жанама табысты да ескеру керек. Сонымен бірге мұндай санаттағы азаматтарға арнап бөлек тұрғын үй салуға болмайды: олар қолданыстағы тұрғын үй кешендерінің бір бөлігі болуы тиіс, өйткені адамның мінез-құлқы мен әдеттеріне қоршаған орта қатты әсер етеді. Адам белгілі бір ортаға түскенде, соған бейімделуге тырысады. Әлеуметтік осал топтар үшін қолайлы орта олардың дамуына, жақсаруына мүмкіндік береді. Сондықтан мұндай бағдарлама «Отбасы банк» немесе КЖК аясында жүзеге асырылуы керек деп санаймын. Болашақта табыс тапқан адамдар қолдау алмауы тиіс, сондықтан тетік арзан қаржыландыру арқылы емес, мөлшерлемелерді тікелей субсидиялау арқылы жүзеге асырылғаны маңызды.

Екінші міндетті орындауға арналған бағдарлама қандай болуы керек деген мәселе анағұрлым өткір тұр. Бұл өте күрделі міндет, ал ақша эмиссиясы есебінен берілетін кез келген ипотека тек пәтер құнының өсуіне және теңге бағамына қысымға әкеледі. Кез келген құрылысты мемлекеттің кез келген түрде ынталандыруы экономиканың тұрақты өсуіне емес, бағаның өсуіне және теңгеге қысымға әкеледі. Шын мәнінде, тұрғын үйге сұранысты ынталандыру ЖІӨ өсімінің негізі бола алмайды, өйткені мұндай әсер біржолғы сипатта болады және оның үлесі әрқашан бірден аз болады.

Сондықтан құрылыс экономикаға оң әсер ететін ништерді табу керек. Менің түсінігімше, бұл — адамдардың транзакциялық шығындарын азайту және жаңа орта мен бәсеке есебінен еңбек өнімділігін арттыру. Бұл қалай мүмкін? Ірі агломерацияларды дамыту және құндылық құру нақты іске асырылатын, тұтас кварталдық аудандар салу арқылы мүмкін. Мысал көп келтіруге болады. Мәселен, Дубайда бұл — толықтай дербес жеке кварталдар немесе орталықтар, Мәскеуде — «Москва-Сити» және т.б.

Агломерациялар аясында дербес орталықтар құру бизнестің де, адамдардың да транзакциялық шығындарын айтарлықтай азайтуға мүмкіндік береді, ал тұрғындардың бәсеке жоғары аудандарға шоғырлануы жалпы алғанда құндылық жасайтын білім мен дағдылардың өсуіне әкеледі, өйткені адамдар қоғамда оқиды және дамиды. Шартты түрде айтқанда, аудандық орталықта тұратын адам, мысалы, мейрамханада қызмет көрсетуді дұрыс үйрене алмайды, ал стандарттары бар желілік мейрамханада қатар жұмыс істей жүріп, ол әлдеқайда көп табыс табуға мүмкіндік беретін дағдыларды тез меңгереді. Кез келген салада осылай. Сондай-ақ дұрыс агломерациялар туристерді және дұрыс инвестицияларды өзіне тартады. Мысалы, Астанада «Жасыл квартал», «Хайвил» сияқты шағын аудандар бар: олар тұрғындардан бөлек, адамдарға арналған көптеген микробизнесті де қалыптастырды, ал шетелдіктер, әдетте, тұруға дәл осы кешендерді таңдайды.

Енді ипотеканың өзі туралы. Мұндай аудандарда ипотеканы нарықтық мөлшерлемеге барынша жақын және инфляцияны ескере отырып ұсыну маңызды. Қазір ұзақ мерзімді борыштық құралдар үшін кірістілік қисығын құра алмаймыз, бірақ кем дегенде инфляцияның тарихи мәндерін пайдаланып, ипотеканың осы түрлеріне арналған шартты орташа мәнді шығару керек. Мысалы, соңғы 5-7 жылдағы орташа инфляция 10-12% шамасында болды, онда ипотека мөлшерлемесі 12-14% шамасында болуы мүмкін еді. Инфляция төмендеген сайын ипотека құнын да төмендету керек. Ипотека тек жаңа тұрғын үй нарығына және экономика үшін оң экономикалық әсері бар кварталдық құрылысты жүзеге асыратын тұрғын үй кешендеріне ғана берілуі тиіс. Ол үшін, мысалы, белгілі бір инфрақұрылымдық объектілердің болуына қатысты нақты өлшемшарттар белгіленуі керек, олар аталған ауданды экономикалық тұрғыдан негізді етеді (сауда орталығы, коммерциялық үй-жайлар, мейрамханалар, ритейлерлер, мектептер, балабақшалар, ауруханалар) және т.б. Бастапқы кезеңде осы аудандардағы кәсіпкерлерге «Даму» қорының қолдау құралдарын ұсынуға болады, ал егер мұндай аудан КЖК аккредитациясынан өтсе, құрылысшыларға арналған жеке бағдарламалар әзірлемеу үшін ипотеканы құрылыс кезеңінде беру керек. Мұндай бағдарламаларға ликвидтілікті ұзақ облигацияларды шығару есебінен нарықтан алу қажет, ал қазір нарықта теңгедегі әділ мөлшерлеме туралы түсінік жоқ екенін ескерсек, қазір облигациялар бойынша мөлшерлеменің бір бөлігін субсидиялау немесе валюталық қамтамасыз етілген облигациялар шығарып, «7-20-25» бағдарламасының орнына Ұлттық Банкпен своп бойынша келісу орынды болар еді. Міндет оңай емес, бірақ шешуге болады.