Сауалнама қорытындысы бойынша оқырмандарымның көпшілігін арзан ипотека тақырыбы толғандырады

Өте өзекті тақырып, төңірегінде талас та көп. Көпшілік Батыс елдерін мысалға келтіреді: оларда ипотека жылдық 3-4% болса, бізде 15-18%. Бұған, әрине, мынаны қосқым келеді: олардың ипотекасы еуро немесе АҚШ долларымен берілсе, біздікі теңгемен беріледі.

Мемлекеттің арзан ипотека ұсынғысы келуі халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету мақсатынан туындайды. Өкінішке қарай, бәріңізді ренжітуге тура келеді: нәтиже дәл керісінше болады. Арзан ипотека макроэкономикалық жағынан да, күнделікті тұрмыс тұрғысынан да халықты меншікті баспанамен қамту міндетін шешпейді. Себебі ипотека арзандаған сайын тұрғын үй бағасы өседі, ал тұрғын үй құнының өсуі халық табысының өсуімен еш байланыспайды. Демек, ипотека бойынша ай сайынғы төлем орташа жалақыға қатысты төмендемейді, соның салдарынан арзан ипотека да тек орта таптың қолы жетерлік болып қала береді. Бұл — қарапайым экономикалық заң. Ипотека шынымен қажет, бірақ ол нарықтық болуы тиіс, яғни жалпы экономикалық жағдаймен тепе-теңдікте дамуы керек.

Қалыпты экономикалық жағдайда ипотека мен тұрғын үйге деген сұраныс әрдайым халық әл-ауқатының өсуінің нәтижесі болады, сондықтан ең алдымен халық табысының нақты өсуі қажет.

Ал мемлекеттік деңгейде мемлекет нарықтық ипотеканың дамуына жағдай жасауы керек. Сонда сұрақ туады: ол үшін не істеу керек?

Ипотеканың құны мен оның көлемі мынадай факторларға байланысты екенін талай рет жазғанмын:

1. Проблемалық берешекті өндіріп алуға арналған заңнамалық кеңістікті қалыптастыру. Банк үшін кепілдегі тұрғын үйді өндіріп алу мерзімі тәуекел құнына тікелей әсер етеді, ал тәуекел құны — пайыздық мөлшерлеменің бір бөлігі. Өкінішке қарай, бізде бәрі керісінше жасалды. Жалғыз тұрғын үйді өндіріп алуға болмайтыны, өндіріп алу, одан кейін күштеп шығару рәсімдерінің ұзаққа созылуы банктердің скоринг талаптарын қатайтып, ұсынысты қысқартуына әкеледі. Басқаша айтқанда, жаман қарыз алушылардың кесірінен жақсылары зардап шегеді: олар не ипотека ала алмайды, не жоғары мөлшерлеме төлейді, өйткені мұндай әрекеттерден болатын шығын солардың есебінен жабылады. Бірақ жақсы қарыз алушылар жамандарынан әлдеқайда көп, жай ғана жаман қарыз алушылар әрдайым «айқайлап» тұрады.

2. Ипотекалық кредиттерді секьюритизациялау, оларды сату немесе олардың қамтамасыз етілуімен қаржыландыру тарту тетіктерін қалыптастыру. Қазір мұндай нарық мүлде жоқ. Проблемалық берешекті өндіріп алудың тиімді тетігі болса, қамтамасыз етілген кредиттер, шын мәнінде, жоғары рейтингілі қаржы құралы болуы тиіс, оны зейнетақы қорлары мен сақтандыру ұйымдары ғана емес, шетелдік институционалдық инвесторлар да сатып алар еді. Бұл бағытта ештеңе істелмей отыр, бұрын да істелмеген, өйткені ол да 1-тармақпен байланысты. Бұл ипотекаға қажетті ұзақ мерзімді қаржыландыруды тартуға мүмкіндік береді. Қазір банктер ипотеканы 10 жылға беруге тырысады, ал ай сайынғы төлемді азайту үшін 25 жылға беру керек. Бұл нарық дұрыс құрылса, оның мөлшерлемелері қысқа мерзімді облигациялардан өзгеше болуы тиіс.

3. Ай сайынғы төлем тұрғын үйдің өз құнына қатты тәуелді. Оны төмендету үшін құрылыс компаниялары үшін кедергілерді азайтып, құрылысқа жағдай жасау керек. Осы тұрғыдан алғанда, мен үлкен агломерациялар мен қалалардың дамуын жақтаймын. Бұл туралы бөлек пост жазамын. Техникалық шарттарды беру, жобаларды бекіту, келісу рәсімдерін жеңілдету қажет. Инфрақұрылым салу, мектептер, ауруханалар, балабақшалар, саябақтар салу, метро салып, қоғамдық көлікті дамыту керек. Құрылыс компаниялары көбейсе, бәсеке пайда болып, тұрғын үй құны төмендейді.

4. Ипотека мөлшерлемесінің негізгі құрамдас бөлігі — қаржыландырудың тәуекелсіз құны. Қазір ол базалық мөлшерлемеге қатты байланған, ал базалық мөлшерлеме жалпы алғанда инфляциямен корреляцияланады. Мөлшерлемені төмендету үшін инфляцияны жеңу керек. Ол үшін көп нәрсе істеу қажет, бірақ бір нәрсені айта аламын: нарықтық мөлшерлемеден төмен кез келген мөлшерлеме инфляцияны ынталандырады, демек нарықтық мөлшерлеменің өсуіне әкеледі. Арзан мөлшерлемені қаласақ, инфляцияны төмендетеміз, теңге басып шығармаймыз.

Қысқасы, арзан ипотека керек болса, халықтың нақты табысын арттырамыз, өндіріп алудағы кедергілерді жоямыз, қаржыландыру нарығын құрамыз, құрылыс компаниялары арасында бәсекеге жағдай жасаймыз және инфляциямен күресеміз, сонда арзан ипотекасы бар, шын мәнінде қолжетімді тұрғын үй болады. Міндет күрделі әрі өте ұзақ, жылдам жеңіс болмайды.