Неге Еуропада ипотека 3%, ал бізде 18%

Бұған дейін-ақ, барлық оқиғалардан бұрын, келесі жазбаның тақырыбы бойынша сауалнама өткізген едім, бірақ Украинадағы оқиғалар назарды басқа жаққа аударып, бұл мәселені кейінге шегеруге тура келді. Ақыры мөлшерлеме туралы қарапайым тілмен жазуды жөн көрдім.

Несие бойынша, соның ішінде ипотека бойынша мөлшерлеме мынадай құрамдас бөліктерден тұрады:

Банктің қаржыландыру құны. Ипотекалық бағдарламаларды қаржыландырудың негізін жеке тұлғалардың депозиттері мен ЕДБ шығаратын облигациялар құрайды. Ең дұрысы, қаржыландыру облигациялар есебінен жүзеге асырылуы тиіс. Қазір базалық мөлшерлеме көтерілгеннен кейін банктер ресурстарды орта есеппен 12-13 % -бен тартады. Бұрын тарту бойынша орташа мөлшерлеме 10-11% шамасында болған.

Қарыз алушы бойынша тәуекел құны. Қарыз алушы проблемалы болып, борышты қайтармаған жағдайда, осы қарыз алушы бойынша барлық шығын тәуекел құнына жүктеледі және мөлшерлемеге енгізіледі. Басқаша айтқанда, жаман қарыз алушылар үшін әрқашан жақсы қарыз алушылар төлейді. Барлық қарыз алушы мінсіз бола алмайды, ал ЕДБ-нің тәуекелге бейімділігі неғұрлым жоғары болса, оның жаман қарыз алушылары соғұрлым көп болады және тәуекел құны соғұрлым жоғары заңдастырылады. Бірақ мұнда тағы бір құрамдас бар. Тәуекел құны көп жағынан проблемалы берешекті өндіріп алудың және кепіл мүлкін өткізудің реттеушілік рәсіміне байланысты. Қазір кепіл мүлкін өндіріп алу мен оны сату орта есеппен 3 жылға созылады. Осы 3 жылдың 2,5 жылында қарыз алушы пайыз төлемейді. Ақшаның өзіндік құны 13 % болғанда (ал ЕДБ ақшаны кімнен алса, соған төлейді) шығын 37% құрайды. Тиісінше, ЕДБ барлық шығынды сатылымнан түскен қаражатпен жабуы тиіс, бірақ, әдетте, қарыз алушыдан қалатын пәтер жөндеуі бар пәтерден жалаңаш құрылыс пәтеріне айналады және алғашқы бағалаудағыдан 30-40%% арзан тұрады. Осы шығындардың бәрі кейін тәуекел құнын есептеуге кіреді. Мұның бәрі математикалық тұрғыда есептеледі. Ал егер кепіл кепілдерді өткізу тарихына сүйенгенде ықтимал шығындарды жаппаса, банктер резервтер құрады, яғни ықтимал шығындарды қарыз алушы проблемалы болған кезеңнің өзінде мойындайды.

Банк маржасы. Банк коммерциялық ұйым ретінде барлық тұрақты шығынды жабатын және банк үшін рентабельділік нормасын қамтамасыз ететін өз маржасын салады. Қазір банк маржасы бәсекеге және өнімнің бірегейлігіне байланысты 4% және одан жоғары шамада салынады.

Сондықтан қарыз алушылар үшін ипотека құнын азайту үшін осы құрамдас бөліктердің әрқайсысын азайту керек.

Қаржыландыру құнын азайту тек қаржыландырудың тәуекелсіз мөлшерлемесін төмендету арқылы мүмкін, ол базалық мөлшерлемеге байланысты. Базалық мөлшерлеме елдегі инфляцияға байланысты. Инфляция жалпы экономикалық саясатқа байланысты. Сондықтан қаржыландыру құнын жалпы азайтқымыз келсе, инфляциямен күресу керек. Инфляция туралы көптеген жазба жазғанмын. Негізінен, елдегі ұсынысты арттыру, ойластырылмаған мемлекеттік бағдарламалар есебінен импортты ынталандырудан бас тарту, ұсынысты кеңейтпей тұтыну сұранысын ынталандырмау және инвестиция тартуға арналған институционалдық орта құру қажет. Сондықтан арзан ипотека қаласақ — инфляциямен күресеміз. Нарықтық емес мөлшерлемемен қаржыландыру тек пәтерлердің қымбаттауына әкеледі, ал жаһандық тұрғыдан алғанда адамдардың көпшілігі ипотека бойынша аз төлемейді.

Тәуекелді азайту екі бағытта жүргізілуі тиіс. Біріншіден, клиентті талдау және скоринг модельдерін жақсарту мүмкіндігі үшін ЕДБ-ге көбірек деректер беру. Екіншіден, проблемалы берешекті өндіріп алу құнын азайту керек. Ол үшін өндіріп алуға бағытталған заңдарды жалпы өзгерту, өндіріп алудағы кедергілерді жою және біріңғай құқық қолдану практикасын қалыптастыру қажет. Бұл туралы көптеген жазба жазуға болады. Жақсы қарыз алушылардың жаман қарыз алушылардан көп екенін және жаман қарыз алушылар үшін мөлшерлеме арқылы дәл жақсы қарыз алушылар төлейтінін ұмытпайық. Шынымен көмекке мұқтаж адамдар үшін мемлекет арқылы көмек тетіктері жасалуы тиіс. Мөлшерлемелерді субсидиялаудың орнына көмектің дұрыс тетіктерін жасаған жөн. Жеке тұлғалардың банкроттығы туралы дұрыс, дәл дұрыс заң қажет, ол міндеттемелерден құтылудың заңды тәсіліне айналмай, шынымен төлей алмайтын барлық адамның мәселесін шешетін болуы керек.

Банк маржасы процесті ұстау құнын азайту арқылы, яғни ЕДБ-ні цифрландыруға жәрдемдесу арқылы қысқарады. Бірақ ең бастысы, маржа бәсекелі нарықта азаяды. Банктер неғұрлым көп болса, маржа соғұрлым аз. Өкінішке қарай, бізде банктер саны тек азайып келеді.

Ипотека құнын азайтудың басқа жолы жоқ. Ипотека құнын қазіргідей жасанды түрде азайтуға болады, бірақ мұның бәрі жылжымайтын мүлік бағалары арқылы жай ғана басқа жаққа ауысады.