Қайсысы тиімді: жалға алу ма, әлде ипотека ма?

Кеше жылжымайтын мүлік тақырыбында дөңгелек үстел өтті. Көптеген БАҚ сол кездесуде айтылған тезистердің бір бөлігін жариялады.

Кейбір интернет-ресурстардағы менің тезистеріме жазылған пікірлерді оқып, қатты көңілім қалды. Көңілім халықтың ипотека жағын қорғап, мені кәсібилік танытпады деп айыптау үшін жақсы эпитеттер қолданғанына қалып отырған жоқ. Көңілім қалған себеп — адамдардың басым бөлігінің қаржылық сауаты төмен. Көпшілік көбіне сезіммен өмір сүреді, есептей де, ақпаратты талдай да алмайды.

Басты талас тақырыбы — ипотека немесе пәтер жалдау, қайсысы тиімді екені.

1. Ешкім де өмір бойы жалдамалы пәтерде тұрып, баспана сатып алмау керек деп отырған жоқ. Әңгіме қай кезде ипотекамен сатып алған тиімді, ал қай кезде тиімсіз болатыны және қашан күте тұру керектігі туралы. Дәл қазір жағдай стандартты шартпен ипотека алғалы жүрсеңіз, күте тұрған дұрыс болатындай қалыптасып отыр.

2. Қазір неге күткен тиімді екенін түсіндіріп көрейін.

ЕДБ-дегі ипотека бойынша орташа тиімді мөлшерлеме қазір жылдық 16% құрайды.

Мақсат — құны 20 млн теңге болатын пәтер сатып алу. Адамның 5 млн теңге жинағы бар, ал 15 млн теңге — қарыз. Несие мерзімі — 20 жыл. Бұдан бөлек, адамда пәтерді жөндеуге арналған 5 млн теңге бар.

Олай болса, адам қанша пайыз және қанша НБ (негізгі борыш) төлейтінін есептейік.

Әрине, адамдар аннуитеттік төлемдерді таңдайды.

Онда ай сайынғы төлем сомасы айына 208 688 теңгені құрайды, оның ішінде бірінші жылы несие бойынша орта есеппен 200 000 теңге пайыз төлейсіз.

Пәтерді жиһазымен қоса қосымша жөндеу тағы 5 млн теңгеге түседі.

Нәтижесінде жалпы шығыс 25 млн теңгені құрайды, оның 10 млн-ы — өз қаражатыңыз, 15 млн-ы — қарыз.

Қазір жылжымайтын мүлік нарығында оның құны түсіп жатыр, сондықтан қысқа мерзімде оны қымбатқа сата алмайсыз.

Бүкіл кезең ішінде несие бойынша төлемдеріңіз 50 млн 85 мың теңгені құрайды, оның ішінде несие бойынша пайыз — 35 млн теңге. Оған осы пәтерге салған 10 млн теңгеңізді қосыңыз. Нәтижесінде пәтерге жұмсалатын жалпы төлем 60 млн 085 мың теңге болады.

Енді пәтер жыл сайын инфляция деңгейіне, яғни жылына 8 пайызға қымбаттайды деп жорамалдайық.

20 жылдан кейін пәтердің құны қанша болады? Пәтеріңіздің құны 20 жылдан кейін шамамен 93 млн теңге болады. Пайдаңыз 33 млн теңгені құрайды.

Енді 20 жыл жалға алынған пәтерде тұруды таңдасаңыз, несиеге жұмсауға тиіс болған барлық ақшаны жылдық 14 пайызбен депозитке салып отырсаңыз деген нұсқаны қарастырайық. Жиһазы мен жөндеуі бар осындай сыныптағы пәтердің жалы қазір айына 100 мың теңге тұрады. Жалдау ақысы жылына 8 пайызға қымбаттайды делік.

Қазіргі депозитіңіз — 10 млн теңге. Дәл қазір депозит бойынша 120 мың теңге сыйақы аласыз, ал депозит өскен сайын (депозит бойынша сыйақы және несиені өтеуге жіберуге тиіс болған, бірақ жалдау ақысын шегере отырып депозитке салатын қаражатыңыз) сыйақы сомасы ай сайын артып отырады; бұл — 108 мың теңге. Сонымен алғашқы айларда депозитіңіз 228 мың теңгеге өседі.

Жалдау ақысын ескерсек те, осындай динамикамен 20 жылдан кейін депозитіңіз 213 млн теңгеге айналады.

20 жылдан кейін өз пәтеріңізде дүниеден өткіңіз келсе немесе мұра ретінде жылжымайтын мүлік қалдырғыңыз келсе, пәтеріңізді 93 млн теңгеге сатып алып, мұрагерлеріңізге депозит түрінде тағы 120 млн теңге пайда қалдыра аласыз.

Енді қазіргі жағдайдағы айырма (бұл тек қазіргі шарттар өзгермесе ғана жұмыс істейді) 87 млн теңгені құрайтынын көріп отырмыз. Пәтер немесе жылжымайтын мүлік сатып алуға бел буғанға дейін, не болмаса жыл сайын осындай тест жасау қажет. Ипотекадан түсетін пайда сомасы депозиттен түсетін сомадан асқан сәтте, сатып алу туралы шешімді батыл қабылдай аласыз.

Жалдаудың артықшылығы неде? Ол — қысқа мерзімді шарт, сондықтан пәтерді 20 немесе 10 жылға жалдаудың қажеті жоқ. Ал ипотека бойынша мөлшерлеме бүкіл мерзімге бекітіледі, 16 пайызбен алсаңыз, бес жылдан кейін де 16 пайыз болады. Мөлшерлемені өзгерту үшін басқа банкте қайта қаржыландыру жасау немесе пәтерді сату керек, ал бұл қосымша шығынға әкеледі.

Экономикалық жағдай өзгерген бойда пәтер сатып алу туралы шешім қабылдай аласыз. Бұл бір жылдан, екі жылдан немесе бес жылдан кейін болуы мүмкін.

Пәтер сатып алуға әсер ететін және пәтер сатып алу қажеттілігіне оң ықпал етуі мүмкін параметрлер:

1. Ипотека бойынша мөлшерлеменің төмендеуі. Менің есебім бойынша, қазіргі жағдайда мөлшерлеме жылдық 10,75 пайыз шамасында болуы тиіс. Мөлшерлеме одан төмен болса, ипотека алыңыз.

2. Жеке тұлғаларға арналған депозиттер бойынша мөлшерлеменің өзгеруі. Мұнда нұсқалар көп, жалпы депозит мөлшерлемелері ипотека мөлшерлемелеріне де әсер етеді. Депозитіңіздің мерзімі аяқталып, сізге төмен мөлшерлеме ұсынса, тест жасаңыз.

3. Жалдау ақысының инфляциядан жоғары өсуі.

4. Жылжымайтын мүлік құнының инфляциядан жоғары өсуі.

Қазір мемлекет ипотека бойынша мөлшерлемелерді халыққа қызықты болатындай төмендетуге тырысып жатыр, ҚИК (Қазақстандық ипотекалық компания) 10 пайыздық ипотека бағдарламасын іске қосқанын көріп отырмыз. Әзірге бұл бағдарламаға банктердің аз бөлігі ғана қосылды. Айтпақшы, «Банк ЦентрКредит» АҚ (қазір мен сонда жұмыс істеймін) бұл бағдарламаны алғашқылардың бірі болып қабылдады және оның басты қатысушыларының бірі болып табылады.