Про цены на жилье

Недавно выступал на ставшем уже традиционным CFO Club, где собираются финансовые директора крупнейших компаний.

Говорил про инфляцию и процентные ставки. Доклад был большой, поэтому буду частями выкладывать свои мысли здесь, с целью поделиться интересными фактами.

В 2018 году запустили ипотечную программу «7-20-25» и позже «Баспана Хит», в 2021 году раздали пенсионные деньги для улучшения жилищных условий.

За этот период цена за 1 квадратный метр увеличилась по вторичному жилью с 186 тыс тенге до 466 тыс тенге, а по первичному с 267 тыс до 424 тыс тенге в среднем по стране.

За этот период накопленная инфляция составила 43% или 1,43 коэффициент цены. Если бы стоимость квадратного метра росла в темпе инфляции, то цена на 1 квадратный метр должна была бы быть по вторичному жилью в размере 266 тыс тенге, а по первичному жилью - 381 тыс тенге. Превышение между текущей стоимостью и стоимостью 2018 года скорректированной на инфляцию, можно назвать влиянием государственных программ и пенсионных денег. Фактически, данные государственные программы делают жилье недоступным для людей с низкими доходами. Если заморочиться, то можно посчитать более точно влияние, учесть структуру стройки по регионам и влияние структуры на стоимость жилья, но, думаю, картина будет не сильно лучше.

Строительная отрасль действительно важная отрасль и она должна развиваться вместе с экономикой, но это отрасль потребления и в следующих циклах производства не имеет мультипликатора. Такие отрасли должны быть следствием общего экономического роста и благосостояния народа. Другими словами, сначала должны расти доходы населения, а потом на эти доходы покупаться продукты потребления. Капитал должен сначала создавать стоимость, когда он в дефиците, а потом продукты для потребления. Можно долго по этому поводу спорить, ссылаясь на уровень обеспеченности жильем населения путем ветхости жилья и так далее. Но такой подход не является экономически обоснованным. Если в стране уровень дохода не позволяет иметь большее количество квадратов на человека, то искусственное желание обеспечения не будет работать.

Что можно действительно сделать государству, чтобы улучшить жилищные условия с решением задачи по росту доходов населения?

Здесь нужно сокращать себестоимость строительства, сокращать себестоимость содержания одного жителя и увеличивать концентрацию рынка с целью стимулирования бизнеса в одном месте, что приведет к росту доходов. Все это решается созданием крупных агломераций. Крупные города позволяют сократить себестоимость строительства, так как высотное жилье по себестоимости всегда дешевле малоэтажного. Государственная инфраструктура на одного жителя большого города, всегда дешевле сельского и малого населенного пункта. Условно, школы, больницы, театры, дороги, общественные транспортные расходы и так далее на одного жителя будут дешевле. В больших городах безработица гораздо меньше, а конкуренция в городе развивает людей, они обретают больше навыков, что позволяет им быть более производительными для страны.

Поэтому, если мы хотим решить две задачи одновременно, то единственный правильный выход - это создание агломераций, которые позволят решать вопрос с жильем и повышать реальные доходы населения.