Тұрғын үй құрылысын қолдау туралы ойлар

Бұрын мен ипотекалық кредиттеуді мемлекеттік қолдау макродеңгейде қарағанда, ел ауқымында оң экономикалық нәтиже бермейтіні туралы көп жаздым. Бұл теорияға қазір тереңдемеймін. Одан гөрі тұрғын үй құрылысы саласын қалай қолдауға болатыны және халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету жөніндегі қажетті мақсатқа қалай жетуге болатыны туралы жазғым келеді.

Тұрғын үй құрылысы әрдайым азаматтарымыздың әл-ауқатының өсуіне негізделіп, жалпы экономика өсімінің ізімен жүруі тиіс, бірақ ол ешқашан экономикалық өсудің драйвері болмауы керек, өйткені бұл сала ел деңгейінде мультипликативтік әсер бермейді.

Дегенмен тұрғын үйдің экономикаға мультипликативтік әсер беретін жекелеген мысалдары бар. Менің ойымша, мұндай әсерлерге агломерациялар мен ірі қалалардың дамуы сөзсіз жатады. Қалалық агломерациялар бизнестің транзакциялық шығындарын жалпы азайтады, бұл ең алдымен көліктік және логистикалық ерекшеліктерге байланысты. Шағын мысал келтірейін. Ірі компания сүт өнімдерін өндіретін болса, шағын елді мекендерде бағадағы көлік құрамдас бөлігі үлкен қалаға қарағанда әлдеқайда жоғары болады. Инфрақұрылымды, мектептерді, ауруханаларды және т.б. ұстау құны туралы да осыны айтуға болады. Тағы бір аспект – бәсекелі еңбек нарығын қалыптастыру. Ірі қалаларда еңбек нарығындағы бәсеке есебінен еңбек құны төмендейді, ал сапасы артады. Сондықтан бизнестің транзакциялық шығындарын жалпы азайту үшін мемлекеттік саясат қалалық агломерациялардың өсуіне жағдай жасауға бағытталуы тиіс.

Бірақ ол үшін, менің ойымша, құрылыс салуға тікелей қаржы беру емес, жағдай жасау қажет. Бұл тұрғыда ең алдымен инфрақұрылым салу керек: коммуналдық инфрақұрылым, ЖЭО, метро, жолдар, балабақшалар, мектептер, ауруханалар, саябақтар, қоғамдық кеңістіктер және т.б. Екіншіден, қоғамдық көлікті дамыту қажет. Үшіншіден, құрылысқа, бизнес құруға және т.б. кедергі келтіретін бюрократиялық тосқауылдарды азайту керек. Орта қалыптасқанда, нарықтағы ұсыныс та артады.

Ипотекалық кредиттеу, әрине, құрылыс саласын дамытудың қажетті тетіктерінің бірі, өйткені ол сұранысты ынталандыруға арналған. Алайда ипотека тек нарықтық болуы тиіс.

Осы тұрғыда нарықта екі негізгі проблема бар:

Банктердің ипотекаға тартатын ресурстарының құны.

Ипотекаға арналған ұзақ ресурстардың болмауы.

Ресурстар құны ең алдымен инфляцияға байланысты, және тек инфляцияның жалпы төмендеуі ғана қаржыландыру құнын азайтуға мүмкіндік береді. Екіншіден, тәуекел құны, бұл проблемалық берешекті өндіріп алу құнын азайтуды талап етеді. Үшіншіден, ұзақ ақшаның бағасы жоқ, бұл ұзақ ақшаның болмауымен байланысты.

Ұзақ ақшаның болмауы қор нарығының мүлдем дамымағанымен байланысты. Қор нарығы қысқа ақшаны ұзақ ақшаға айналдыруға мүмкіндік береді. Қор нарығы ең алдымен институционалдық инвесторлардың болмауына байланысты дамымаған.

Сондықтан арзан ипотека керек болса, мыналар қажет:

• инфляциямен күресу (тек Ұлттық Банк емес);

• өндіріп алу құнын төмендету арқылы тәуекел құнын азайту (бізде бұл көрсеткіш тек өсіп келеді);

• институционалдық инвесторлардың пайда болуы үшін ландшафт қалыптастыру (әзірге ландшафт жақсарып жатқан жоқ);

• қор нарығын дамыту.

Түпкі проблемалармен айналыспаса, түрлі мемлекеттік ипотекалық бағдарламалардың әсері тек қысқа мерзімді болады да, болашақта теңгерімсіздіктер мен баға өсімін туғызады. Нәтижені дәл қазір көргіміз келетіні түсінікті, бірақ орнықты өсім мен молшылыққа жету үшін бір кезде түпкі проблемалармен де айналысуға тура келеді.